Kentsel dönüşümde çoğu malikin gözden kaçırdığı, ama belki de en kritik kavram arsa payıdır. Çünkü bina yıkılıp yeniden yapıldığında, yeni binada size düşecek pay büyük ölçüde mevcut arsa payınıza göre belirlenir. Peki arsa payınız haksız biçimde düşük tahsis edilmişse ne olur? Ve bina kentsel dönüşüm kapsamında yıkıldıysa, arsa payının düzeltilmesi davası hâlâ açılabilir mi? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun güncel bir kararı bu soruya net bir yanıt verdi.
Arsa payı nedir, neden bu kadar önemli?
Arsa payı; bir bağımsız bölümün (dairenin) üzerinde bulunduğu arsadan aldığı paydır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre arsa payı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olarak belirlenir.
Arsa payı yalnızca bir tapu detayı değildir; pek çok hakkın temelidir. Yönetim giderlerine katılım, ortak yerlerdeki mülkiyet oranı, kamulaştırma bedelinin paylaşımı ve — en önemlisi — kentsel dönüşümde yeni binadan alacağınız pay hep arsa payına bağlıdır.
Arsa payının düzeltilmesi davası
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi, arsa paylarının değerle orantılı dağıtılmadığı hâllerde her kat malikine bir hak tanır:
“Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.”634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.3
Yani daireniz, diğerlerine kıyasla değerine göre çok düşük bir arsa payıyla kaydedilmişse, mahkemeden arsa paylarının yeniden düzenlenmesini (düzeltilmesini) isteyebilirsiniz. Değerlendirmede esas alınan an, kat irtifakının kurulduğu tarihtir; bu nedenle teknik bilirkişi incelemesi belirleyici olur.
Kentsel dönüşümle bağlantısı
Riskli yapı yıkıldığında bina ortadan kalkar; ancak arsa durmaya devam eder ve malikler bu arsaya arsa payları oranında ortak malik olur. Yeni yapılacak binada paylaşım da büyük ölçüde bu orana göre şekillenir. Dolayısıyla arsa payınızdaki bir haksızlık, dönüşüm sonrasına doğrudan yansır. İşte bu yüzden arsa payı, kentsel dönüşüm hukukunun da merkezindedir.
Yargıtay HGK kararı: Bina yıkılsa dava düşer mi?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 10.09.2025 tarihli, 2023/648 E., 2025/512 K. sayılı kararına konu olayda; malikler arsa paylarının düzeltilmesi davası açmış, ilk derece mahkemesi davayı kabul etmişti. Ancak dava istinaf aşamasındayken, riskli yapı olan bina yıkıldı.
Bölge Adliye Mahkemesi, “bina yıkıldı, kat mülkiyeti sona erdi, dava konusuz kaldı” gerekçesiyle esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmetti. Hukuk Genel Kurulu ise bu yaklaşımı benimsemedi:
“…üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazda kat malikleri arsa payı oranında ortak mülkiyet esaslarına göre malik olacaklarından davacının hâlen dava açmakta hukuki yararının devam ettiği ve davanın konusuz kalmadığının kabul edilmesi gerekmektedir.”Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2023/648 E., 2025/512 K., 10.09.2025
Karara göre; bina yıkılmış olsa bile, malikler arsaya arsa payları oranında ortak malik olmaya devam ettiğinden, arsa payının doğru belirlenmesinde hukuki yarar sürmektedir. Bu nedenle dava düşmez; mahkemenin, bağımsız bölümlerin değerlerini bilirkişi aracılığıyla yeniden değerlendirip esas hakkında karar vermesi gerekir.
Not: Karar oy çokluğuyla alınmıştır. Azınlık görüşü, yıkım sonrası sürecin 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülmesi gerektiğini savunmuştur; bu da konunun tartışmalı yönleri bulunduğunu gösterir.
Pratik sonuç
- Arsa payınız, dairenizin değeriyle orantısızsa, düzeltme davası açma hakkınız vardır.
- Bu hak, bina kentsel dönüşüm kapsamında yıkılmış olsa bile — Yargıtay HGK’nın bu güncel kararına göre — kural olarak devam edebilir.
- Değerlendirmede esas alınan tarih, kat irtifakının kurulduğu tarihtir; bu nedenle dosyanın teknik yönü önemlidir.
- Dönüşüm öncesinde arsa payınızı kontrol ettirmek, sonradan yaşanabilecek hak kayıplarını önler.
Arsa payınızın doğru belirlenip belirlenmediğini değerlendirmek veya bir düzeltme davası sürecini konuşmak için Kentsel Dönüşüm Hukuku sayfamıza göz atabilir, bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuza göre hukuki değerlendirme farklılık gösterebilir. Yargı kararları zaman içinde değişebilir.
Sorularınız için iletişime geçebilirsiniz
Durumunuza özgü bir ön değerlendirme için bize ulaşın.